利回りと返済比率、結局どっちを優先？

結論
利回りよりも、まず返済比率（25〜30％以内）を優先。
高利回り物件でも返済比率が高いとキャッシュが詰まり、続けられなくなります。
投資の“強さ”より“続けやすさ”が先です。

利回りと返済比率の関係（数字で見るリスクの違い）

結論 → 高利回りでも返済比率が高いと、手残りは減り、家計が圧迫される。
数字 → 返済比率25〜30％が“無理のない上限”です。

返済比率の安全ラインは「25〜30％」。
関連記事：返済比率とは？無理のない目安と計算

初期も今も僕は「利回り8％なら大丈夫」と考える事は絶対にありません。
全体の返済比率が35％を超えるなら良い物件でも購入しません。数字の勢いより、継続の余裕”を一番重要にしています。

優先順位は「返済比率 → 利回り」（続けられる投資が最強）

結論 → 投資初期は返済比率を優先
手残りが増えて資金余力ができてきたら利回りを改善する流れが現実的。

理由 → 返済比率を下げると、空室・修繕・金利上昇に耐える力が増すからです。
数字 → 年収500万円の人が返済比率25％と35％で比較すると、年間手残りは約18万円の差になります。

金利タイプ（固定・変動）も返済比率に影響します。こちらの記事で詳しく説明しています。
関連記事：固定か変動か、続けやすさで考える返済設計

僕は3～5件目は融資を使わずに小振り物件を購入し、返済比率28％から21％の設計に変更して家賃増加分と+21万円のキャッシュフローの改善に成功しました。
こうした“無理をしない設計”が最終的に投資規模を広げることにつながりました。

「利回りだけで判断しない」ための3つの基準

結論 → 投資判断は「返済比率」「空室率」「自己資金率」の3軸で見ます。
数字を一緒に管理することで、利回りの“幻”を防げます。

1. 返済比率：25〜30％以内が安全圏
   　→ 高くなるほど赤字化リスク。詳細は返済比率とは？無理のない目安と計算参照。
2. 空室率：5〜10％で想定
   　→ 立地・築年・管理で上下。参考：空室対策は「2分前」で決まる
3. 自己資金：少なくても物件の30％以上を目安に
   　→ 余力＝安心感。返済比率を抑える最も確実な方法。

ポイント
これら3指標を“年次で点検”することで、リスクの芽を早期に発見できます。数字管理が「継続できる投資」の第一歩です。

まとめ

• 高利回りでも返済比率が高いと家計が崩れる
• 優先順位：返済比率 → 利回り
• 「継続力ある設計」が投資規模を広げる近道

今日ためしてみること

1. 家計の固定費と収入を一覧に出して比較
2. 返済比率が30％を超える原因を一度見直す
3. 家計と不動産投資を合わせた返済比率25〜30％で試算してみる

FAQ

Q1. 利回りが高ければ安全じゃないの？
A. 高利回りは“見かけの数字”であることも。返済比率35％超は要注意。

Q2. 返済比率を下げるにはどうすれば？
A. 融資の期間延長、借換、返済や自己資金追加で下げられます。

Q3. 利回りと金利、どちらを重視？
A. 短期は利回りで見ても、長期では金利＝返済比率の安定が重要です。

関連記事

• 返済比率とは？無理のない目安と計算
• 固定か変動か、続けやすさで考える返済設計
• 空室対策は「2分前」で決まる

用語辞典アンカー

• 利回り
• 空室率
• 金利タイプ（固定・変動）
• キャッシュフロー