不動産投資を始めたばかりの頃、私は「利回りが良ければ大丈夫」と思い込みました。
家賃収入や返済比率の数字だけを見て物件を購入した結果、あとから大きな出費に悩まされることになったのです。

👉 返済比率の基本については、こちらの記事で解説しています。
返済比率ってなに？家計に無理がない目安

大阪郊外のテラス物件を購入

私が選んだのは大阪府郊外のテラスハウスでした。

• 駅から徒歩10分
• 利回り10％
• 修繕リフォーム済み

数字だけ見れば安心できる条件。
しかし「住む人の気持ち」を考える視点を完全に欠いていました。

見落としたリスクと修繕費

物件の裏には古い窯壁があり、そのすぐ近くに木が植わっていました。
当初は気にしなかったのですが、根が壁を壊し始め、結果として修繕費に約80万円が必要になりました。

利回り10％でも修繕費を差し引けば実質は大きく低下。
結果的に 家賃収入15か月分が修繕に消えた 計算となり、「数字だけを信じる危うさ」を痛感しました。

数字以上に大事な入居者目線

不動産投資において数字は大切ですが、それ以上に重要なことがあります。

• 周辺環境（再開発の有無や街並み）
• 建物や植栽のリスク（壁・根・配管など）
• 「自分が住みたいかどうか」という入居者目線

数字は正直ですが、環境や違和感はもっと正直です。
現地を歩いて、自分の目で確かめることの大切さを学びました。

👉 周辺環境の見方については、こちらの記事でも解説しています。
空室対策は「2分前」で決まる

まとめ

不動産投資は「利回りだけで安心」と思いがちですが、現地でしか分からないリスクが数多く潜んでいます。

• 利回りだけを信じると、思わぬ修繕費で収益が消える
• 道や環境が資産価値を左右する
• 入居者目線で「住みたいかどうか」を考えることが重要

これから投資を始める方は、数字と現実のバランスを意識してください。
違和感を軽く見ず「自分が感じた違和感こそ信じる」ことが、安定した投資につながります。

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