空室対策は「2分前」で決まる

結論
空室対策の勝負は、内見の「2分前」で決まります。
玄関にたどり着くまでの導線で印象の7割が決まる。
この“2分前”を整えれば、広告費をかけずに入居率を上げられます。

内見2分前、入居希望者はもう判断している

入居希望者が物件に着き、玄関を開けるまでのわずか2分。
この短い時間に「住みたい」「やめよう」が決まっています。

私は築古物件のリフォームをする際は、まず玄関回りと表面の外壁を綺麗に整えます。
外壁塗装、ガルバに張り替え、玄関ドアやタイルの交換、など予算に応じて対応します。
おおよそですが、物件価格の1割くらいまでは予算内だと考えています。

空室率 は数値で見えても、印象の悪さは数字に出ません。人間と同じです。
だからこそ、“見せ方”を仕組みと化することが再現性につながります。

第一印象を変える「3つの導線チェック」

結論 → 玄関までの“導線”を整えるだけで、入居率は上がる。
理由 → 視覚と匂いが判断の9割を占めるからです。

照明や清掃の手間は、月1回・1時間で十分。
こうした地道な積み重ねが収益の安定につながります。
家賃を下げれば入居率が上がるのは当たり前ですが、安易に下げるのはご法度！
手をつくしましょう。

“見せ方”を仕組み化して安定運用へ

結論 → 内見の状態をルール化し、「人に依存しない空室対策」を作る。
理由 → 管理会社任せでは再現性がなく、オーナーの意図が伝わらないからです。

手順

1. 物件ごとに2分前チェック表を作成
2. 管理会社・清掃スタッフと共有
3. 内見前に写真を共有して“見せ方”を統一

私の物件ではこの仕組みで年間空室率5％→2％に改善。
「返済比率30％＋コスト20％」の範囲を崩さず、
利回り と安定を両立できました。

「清掃」ではなく「見せ方管理」。
この意識だけで、物件の印象は確実に変わります。

マンションやアパートの“管理費”

管理費 は支出の中でも“見られ方”に直結します。
共用灯が切れていたり、チラシが放置されているだけで「管理が甘い」と判断されます。
見た目の1ミスで、次の入居者を数カ月逃したり最悪の場合は退去につながります。

管理委託契約 を結ぶ場合でも、定期的に視察を行い
「清掃」「照明」「掲示板」など小さな部分の見落としがないかチェックをしましょう。

関連記事：戸建かマンションか：管理のしやすさで考える

まとめ

• 内見2分前で印象の7割が決まる
• 照明・清掃・香りを整えるだけで入居率UP
• 管理会社任せにせず、2分前チェックを仕組み化
• 見せ方を続ければ空室率は半減できる

関連記事：家賃を超える価値をつくる方法、こちらでより詳しく解説してます。

今日ためしてみること

1. 自分の物件を“入居者の2分前ルート”で歩いてみる
2. 写真を撮って暗い・汚い箇所を客観視
3. LED照明と香り対策を今週末に1件だけ実施
4. 管理会社と「2分前チェック表」を共有する

FAQ

Q1. 広告費を増やすより効果がありますか？
A. はい。印象改善の方が費用対効果は高く、反響率が約2倍に上がった事例もあります。

Q2. 管理会社に任せても大丈夫？
A. 清掃は任せても、“見せ方”の方針はオーナーが決めるべきです。

Q3. 続けるコツは？
A. チェック項目を紙1枚にまとめて共有するだけ。忘れず続けられます。

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