夢を守る“リスクの備え”｜空室・修繕・金利の型

リスクは「避ける」ものではなく、「先に決めておく」もの。
〈空室〉〈修繕〉〈金利上昇〉の3リスクを
“数字で予算化”すれば、不安は一瞬で消えます。

これは、誰にでもできる「安心の型」です。

月100万円の家賃収入なら、この配分で安定する

17の記事で話した「返済3：備え再投資5：自由2」をベースに、
“備えを含めた全体設計”を数式化してみましょう。

家賃収入 ＝ 返済 ＋ 備え（空室＋修繕・金利用）＋ 再投資 ＋ 自由

空室は“家賃の8％引き”で設計するだけ

運用収入 ＝ 家賃収入 × 92％

家賃100万円なら運用は92万円。
残り8万円が“空室保険”になります。

慣れないうちは〈空室率〉を8〜10％の年間計画値でOK。
〈レントロール〉に実績を残し、翌年の数値を微調整しましょう。

金利が1％上がると月いくら変わる？

たとえば〈元利均等返済〉で
3,000万円を20年返済した場合、
金利が1％から2％に上がると——

月の返済額は約13.8万円 → 約15.2万円。
差は1.4万円／月（年間16.8万円）です。

たった1％でも、1年で家計にこれだけの差が出ます。
だから「毎月1万円を“金利上昇分”として先に引いておく」だけで、
将来の変動にも静かに対応できるのです。

備えは“月20％”＋“1年分”をひとつの目安に

修繕積立と金利合わせて12％をリスク対策とします。
空室分を含めた“月備え20％”が目安です。

→ この「年間240万円」を“備え上限”としておけば、1年単位の資金計画が見通せます。
もし実際の出費が200万円なら翌年に200万円を補填し、
余った40万円は再投資や自由枠に振り分ければOK。

まとめ：守りとは“準備を楽しめる”こと

リスクは“怖いもの”ではなく、“準備すれば味方になるもの”。
不動産投資の安心は、気合や経験ではなく数字の設計でつくれます。
月備え20％・1年分——この“事業用備えの上限”を決めるだけで、
未来の出費は「突然」ではなくなります。

計算や貯蓄が苦手やりたくない。でも、頭の片隅に必ず「備え」は意識して下さい。
意識があるだけで、素人も玄人も関係なく成功と失敗を分ける最大の原因になります。

守りとは我慢ではなく、続けるための余裕。
その余裕を“計画”で保てるのが、不動産投資の強さです。

今日ためしてみること（3分でできる）

1. 今の家賃収入に×0.20をかけて「備え額」を出す
2. その数字を「今年の上限」として管理
   　例：家賃100万円 → 備え20万円/月、年間240万円
3. 実際の支出との差額を“貯まり具合”として記録する
   
   「いくら備えているか」を知ることが、最大の安心です。

FAQ

Q1. 備えはどこで管理すればいい？
A. どこでも構いません。重要なのは「金額を決めて記録する」こと。
　例：「今月の備え＝20万円、累計＝100万円、支出＝10万円、残＝90万円」。
　数字を“見える化”するだけで判断が早くなります。

Q2. 余った備えはどうする？
A. 〈バリューアップ工事〉や〈再投資分〉に回すのが堅実です。

Q3. 備えが足りなくなったら？
A. 「再投資分」から一時的に補填してOK。
　大切なのは運用を止めないこと。止めずに回す、それが“続く安心”です。

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