見落とすと赤字、差し引く7つのコスト

結論
不動産投資の利益は「家賃収入 − コスト」。
固定資産税や修繕費など7つのコストを最初に差し引くことで、“表面黒字・実質赤字”を防げます。

不動産投資の利益は「差し引き」から始まる

まず、不動産投資 の利益は「家賃収入−経費」で決まります。
この「経費」を軽く見ると、表面上は黒字でも手残りゼロになることがあります。

Calminvestでは、家賃10万円の例で次のように整理しています。

家賃30万円のとき、月2万円しかコストを見ていなかったが、実際には約3万円発生。
年間で12万円の差となり、以後は「先に差し引く」方式に変更しました。

関連記事：利回りと返済比率、どっちを優先？では、返済とコストのバランスを数値で比較しています。

コスト7つは「年単位」で積み上げて管理する

結論 → 固定費・変動費・将来費の3区分に分けて、年単位で積み上げる。
理由 → 税金や修繕は年度ごとに集中し、月ごとの平均では見えにくいからです。

家賃30万円の場合、月6〜7万円、年間約80万円を確保。
税金や突然の修繕が重なっても、家計を崩さずに運用できます。

文脈アンカー①：
返済負担を数値で把握するには返済比率とは？無理のない目安と計算を参考に。

赤字を防ぐ「差し引きの順番」

結論 → コストは「最後に払う」ではなく「最初に引く」。
理由 → 先に引けば、残り＝本当の手残りが明確になり、家計も安定します。

1. 家賃収入を得る
2. 返済（30％）、上記3項目（家賃の20％）を先に差し引く
3. 生活費や再投資へ

どんぶり勘定では計画が立てれず3年目にして先取り支出を始めました。
収入は同じでも「先に引く」だけで再投資の判断がスムーズになり交渉も有利に。

関連記事：空室・広告費を含めた対策は空室対策は「2分前」で決まるで紹介。

まとめ

• コスト7項目を先に引くと“見かけ黒字”を防げる
• 年単位の積立で、支出が集中しても慌てない
• 固定費・変動費・将来費に分けておくと継続しやすい

今日ためしてみること

1. 固定資産税・管理費・保険料を年額で書き出す
2. 家賃入金ごとに積立額（約20〜25％）を設定
3. 1年分のコスト実績を表にまとめて可視化

FAQ

Q1. 固定資産税はいくら見込めばいい？
A. 標準税率は評価額×1.4％。都市計画税が加算される地域もあるため、市町村の課税明細で確認しましょう。

Q2. 管理費・修繕積立金の「月2万円」は高い？
A. 家賃10万円例での目安です。築年数や管理形態によって前後するため、自物件の見積書で実額を確認してください。

Q3. コストを削るコツは？
A. 削るより「先取り管理」。月ごとに積立しておけば、突発費用にも慌てず対応できます。

関連記事

• 返済比率ってなに？家計に無理がない目安
• 利回りと返済比率、結局どっちを優先？
• 空室対策は「2分前」で決まる

用語辞典アンカー

• 固定資産税
• 管理費