利回りだけで買うと失敗する理由｜手残りと修繕費で見る物件判断

利回りが高い物件を見ると、つい「良さそう」と感じます。
ですが、不動産投資で本当に見るべきなのは、利回りそのものではありません。
大切なのは、修繕費・空室・返済を差し引いたあとに、手元にいくら残るかです。

前回の記事では、空室対策として募集前チェックを整理しました。
ただ、空室対策をしても、利回りだけで買っていると収支は崩れます。

利回りだけで判断すると危ない理由

利回りは、物件の収益性を見るための大切な指標です。
ただし、利回りだけでは安全性までは分かりません。

たとえば、表面上は高利回りに見えても、実際には以下のような支出があります。

・修繕費
・管理費
・固定資産税
・空室期間の収入減
・ローン返済

これらを差し引くと、思ったほど手残りが残らないことがあります。

高利回りに見える物件ほど、「なぜ高いのか」を確認する必要があります。

表面利回りと実質利回りは違う

利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。
一方で、実質利回りは、管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた後で見る数字です。

見るべき順番はこうです。

・表面利回りを見る
・必要なコストを差し引く
・実質利回りを見る
・最後に手残りを見る

表面利回りだけで判断すると、収支の見え方を間違えます。

利回りだけで見ると危ない理由

利回りは入口です。

最終判断は、手残りとリスクを見て行う必要があります。

修繕費で手残りは大きく変わる

利回りが高くても、修繕費が大きければ手残りは減ります。
特に築古物件では、購入後に費用が出やすい部分があります。

・外壁
・屋根
・給湯器
・水回り
・共用部
・外構

ここを見落とすと、利回りの数字は良くても、実際のキャッシュフローは弱くなります。
不動産投資では、「いくら入るか」より、「いくら出ていくか」を先に見ることが大切です。

僕も築古物件を購入した際に、側溝の隣の植木に気付きながら「大丈夫だろう」と流したら、
後々に植木の根っこが側溝を倒し手痛い出費（100万円…痛すぎる💦）が発生した事があります。

違和感は数字に出る前のサイン

物件を見るとき、数字だけでは分からない部分があります。

たとえば、次のようなものです。

・外構が荒れている
・壁や床に違和感がある
・植栽や共用部の管理が弱い
・補修が中途半端に見える
・入居者が長く住み続ける理由が弱い

こうした違和感は、あとから修繕費や空室リスクとして表に出てくることがあります。
数字だけでなく、自分が感じた違和感も軽く見ないことが大切です。

利回りだけで判断しないためのチェック項目

購入前には、最低限これを確認します。

画像の5項目を順に確認すると、
利回りだけで判断せず、手残りまで含めて判断しやすくなります。

利回りは高いほど良いですが、全てではありません。
続けられる数字になっているかを見ることが大切です。

まとめ｜利回りは入口、判断は手残りで見る

利回りは、不動産投資の入口として大切な数字です。
ただし、利回りだけでは判断できません。

重要なのは、次の3つです。

・コストを差し引いた実質利回り
・空室や修繕に耐えられる返済比率
・最後に残るキャッシュフロー

高利回りに見える物件ほど、手残りと修繕リスクを確認する必要があります。
数字が良く見えても、違和感があるなら一度立ち止まる。

それが、無理なく続けるための判断基準です。

今日ためしてみること

気になる物件があれば、利回りだけで見ずに、次の順番で確認してみてください。

1. 表面利回りを見る
2. 管理費・修繕費・税金を差し引く
3. 空室時の返済を想定する
4. 最後に手残りを見る

この順番で見るだけで、物件の見え方は変わります。

FAQ

Q. 利回りが高ければ良い物件ですか？
A. いいえ。利回りが高くても、修繕費や空室が多ければ手残りは少なくなります。

Q. 表面利回りと実質利回りはどちらを見ればいいですか？
A. 最終判断では実質利回りを見ます。表面利回りは入口として確認する数字です。

Q. キャッシュフローはなぜ大事ですか？
A. 毎月の手残りが少ないと、空室や修繕が出たときに資金が苦しくなるからです。

Q. 修繕費はどこを見ればいいですか？
A. 外壁・屋根・給湯器・水回り・共用部・外構などを確認します。

Q. 違和感がある物件は避けるべきですか？
A. すぐに避ける必要はありませんが、違和感の原因を確認せずに買うのは危険です。

用語辞

・利回り
・実質利回り
・キャッシュフロー
・返済比率

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