不動産投資用語辞典

あ行

青色申告

• 説明
  税務署に申請すると利用できる申告制度。特別控除（65万円/10万円）や赤字の繰越が可能。

敷金

• 説明
  入居者が契約時に預ける保証金。退去時に未払いや原状回復費を差し引いて返還される。

アパートローン

• 説明
  金融機関が賃貸物件購入者向けに提供するローン。条件は事業性ローンに近い。

一棟物件

• 説明
  マンションやアパートを丸ごと所有する形態。区分より規模は大きいが空室リスク分散が効く。

一括借上げ（サブリース）

• 説明
  管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定賃料を保証する仕組み。ただし契約条件の見直しリスクがある。

インカムゲイン（家賃収益）

• 説明
  保有中に継続して得られる収益（家賃・共益費等）。実際の手残りは経費・返済を差し引いて把握。
• 算式
  インカムゲイン ＝ 総家賃収入 − 運営費用 − ローン返済額
• 例
  30万円 ＝ 120万円 − 30万円 − 60万円

印紙税

• 説明
  不動産売買契約書などに課される税金。契約金額に応じて印紙を貼付。

か行

管理費

• 説明
  マンション共用部分の維持に必要な費用。区分所有では毎月の固定支出。

管理委託契約

• 説明
  管理会社に入居募集や賃料回収などを委託する契約。自主管理より手間が減るが手数料がかかる。

固定資産税

• 説明
  毎年の保有に課税。標準税率1.4%（自治体により異なる）。
• 算式
  固定資産税額 ＝ 固定資産評価額 × 1.4%
• 例
  14万円 ＝ 1,000万円 × 1.4%

家賃保証会社

• 説明
  入居者が家賃を滞納した際に、大家へ立替払いを行う会社。

キャッシュフロー

• 説明
  収入から諸経費と返済を差し引いた「手残り」。運営継続の生命線。
• 算式
  キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 諸経費 − ローン返済額
• 例
  10万円 ＝ 50万円 − 20万円 − 20万円

基準地価

• 説明
  都道府県が毎年公表する土地価格。取引や融資の参考指標。

共用部分

• 説明
  マンションの廊下やエントランスなど所有者全員で使う部分。

金利タイプ（固定・変動）

• 説明
  ローン返済における金利の種類。固定は安定、変動は低めだが将来リスクあり。

借地権

• 説明
  土地を借りて建物を建てる権利。更新条件に注意。

区分マンション（区分所有）

• 説明
  建物の一部を所有する形態。小規模から始めやすい。

空室率

• 説明
  全戸数に対して空いている部屋の割合。収益安定性の基本指標。
• 算式
  空室率 ＝ 空室戸数 ÷ 全戸数 × 100
• 例
  20% ＝ 2 ÷ 10 × 100
• 関連リンク
  空室対策は「2分前」で決まる

減価償却

• 説明
  建物・設備の取得費を耐用年数で按分し毎期の経費に。
• 算式
  減価償却費 ＝（取得価格 − 残存価額）÷ 耐用年数
• 例
  50万円/年 ＝（1,000万円 − 0円）÷ 20年

建ぺい率

• 説明
  敷地に対する建築面積の割合。法規制で上限あり。
• 算式
  建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
• 例
  60% ＝ 60㎡ ÷ 100㎡ × 100

公示価格

• 説明
  国が公表する土地価格。取引の目安や税の基準に利用。

更新料

• 説明
  賃貸契約を更新する際に入居者から支払われる費用。地域慣習による。

さ行

再建築不可物件

• 説明
  接道要件を満たさないため建替えができない物件。価格は安いが流動性が低い。

サブリース

• 説明
  一括借上げと同義。オーナーに保証賃料を支払う方式。

損益通算

• 説明
  不動産所得の赤字を他の所得と相殺できる制度。節税効果がある。
• 算式
  所得合計 ＝ 他所得 − 不動産所得の赤字
• 例
  400万円 ＝ 500万円 − 100万円

た行

団信（団体信用生命保険）

• 説明
  住宅ローン契約者が死亡・高度障害になった場合、残債が保険で弁済される仕組み。

短期譲渡益

• 説明
  所有5年以下の売却で生じる利益。税率が高い。
• 算式
  譲渡所得（短期） ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
• 例
  350万円 ＝ 2,500万円 −（2,000万円 + 150万円）

建物評価額

• 説明
  固定資産税評価額において建物部分に該当する評価。

地代

• 説明
  借地権付き土地の借主が地主に支払う使用料。

地価公示

• 説明
  国が毎年公表する標準地の価格。市場の指標。

地目

• 説明
  土地の用途区分（宅地・田・畑など）。登記簿に記載。

定期借家契約

• 説明
  期間満了で確実に終了する賃貸契約。更新は原則なし。

手付金

• 説明
  売買契約時に買主が売主へ支払う金銭。解約時の権利義務が発生。

登記簿謄本

• 説明
  不動産の権利関係を記録した公的書類。

都市計画税

• 説明
  都市計画区域内の土地・家屋に課税。標準税率0.3%。
• 算式
  都市計画税額 ＝ 固定資産評価額 × 0.3%
• 例
  3万円 ＝ 1,000万円 × 0.3%

な行

内見

• 説明
  入居希望者や購入検討者が物件を実際に見ること。

名義変更料

• 説明
  契約名義を変更する際に発生する費用。

任意売却

• 説明
  競売を避けるため金融機関の同意を得て市場売却する手法。

入居率

• 説明
  全戸数に対する入居中の割合。稼働の健康度を示す。
• 算式
  入居率 ＝ 入居戸数 ÷ 全戸数 × 100
• 例
  80% ＝ 8 ÷ 10 × 100

年間返済額

• 説明
  1年分の元利返済合計。返済比率の分母・分子で使用。
• 算式
  年間返済額 ＝ 月返済額 × 12
• 例
  180万円 ＝ 15万円 × 12

実質利回り

• 説明
  経費を差し引いた現実の利回り。運営力の差が出る。
• 算式
  実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100
• 例
  10% ＝（600万円 − 100万円）÷ 5,000万円 × 100
• 関連リンク
  見落とすと赤字：7つのコスト

は行

倍率方式（固定資産評価）

• 説明
  固定資産評価を路線価に倍率を掛けて算定する方法。

バリューアップ工事（資産価値向上リフォーム）

• 説明
  外観や設備を改善し家賃・価値を引き上げる工事。

表面利回り

• 説明
  諸経費を考慮しない単純利回り。入口比較の物差し。過信は禁物。
• 算式
  表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
• 例
  6% ＝ 120万円 ÷ 2,000万円 × 100
• 関連リンク
  利回りと返済比率、結局どっちを優先？

ま行

マンション管理規約

• 説明
  区分所有マンションにおける管理ルール。修繕積立金や利用規制を定める。

や行

家賃保証

• 説明
  保証会社や管理会社がオーナーに賃料を保証する仕組み。入居者滞納リスクを軽減。

家賃査定

• 説明
  近隣相場や成約事例から適正賃料を算出する手法。

ら行

利回り

• 説明
  投資額に対して得られる収益の割合。表面利回り・実質利回りに大別。

リノベーション

• 説明
  既存物件を改修して価値を高めること。

リスクヘッジ

• 説明
  将来のリスクに備えた対策全般。

レバレッジ効果

• 説明
  少ない自己資本で大きな投資を可能にする効果。ローン利用で資産拡大が可能。

レントロール

• 説明
  各部屋の賃料・入居状況を一覧化した資料。金融機関融資でも必須。

路線価

• 説明
  国税庁が公表する道路ごとの土地価格。相続税評価の基準。
• 算式
  土地評価額 ＝ 路線価 × 面積
• 例
  3,000万円 ＝ 30万円/㎡ × 100㎡

わ行

割賦販売

• 説明
  代金を分割して支払う販売方式。不動産では稀だが存在する。